1가구 2주택 비과세 조건 [비과세 양도세 비교]

1가구 2주택 비과세 조건 관련하여 최신 기준으로 정리했습니다. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 확실하게 정리하고, 양도세 계산법 및 세율 적용방법도 함께 정리했습니다. 끝으로 비과세 양도세 비교하여 이익 구간 계산방법도 함께 알아볼게요

1가구 2주택 비과세 조건

• 1가구 2주택 비과세 조건 관련하여 최신 기준으로 핵심사항만 정리해보겠습니다.
• 우선 1가구 2주택이란 말 그대로 가구 기준으로 2주택을 보유한 경우를 의미합니다.
  • 여기서 가구 기준은 주민등록등본 기준으로 등재되어 있는 주거를 함께 하는 가족 구성원을 의미합니다.
  • 1가구 2주택 비과세는 2주택을 보유한 후 일정기간 보유한 이후 주택을 매매할 경우 별도의 양도소득세 부과를 면제하는 것을 의미합니다.
  • 그럼 구체적으로 양도소득세 면제조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 [비과세]

• 1가구 2주택 양도소득세 면제조건은 크게 3가지 경우로 요약할 수 있습니다.
  • 이사 등의 사유로 주택을 추가 구매하여 일시적으로 2주택이 된 경우
  • 부모님 등이 물려주신 상속으로 인해 2주택이 된 경우
    • 상속된 주택은 비과세 혜택을 볼 수 있으나 상속된 주택이 여러채인 경우에는 1주택에만 비과세 혜택이 부여됩니다.
  • 부모님 봉양 또는 결혼 등으로 인해 가구가 합쳐지면서 2주택이 된 경우
    • 부모님 봉양의 경우 부모님 나이가 만 60세 이상인 경우만 해당됩니다.
    • 결혼 등으로 2주택이 된 경우에는 1주택을 결혼한 날로부터 5년 이내 매도할 경우 비과세 혜택이 부여됩니다.
• 양도소득세 면제조건을 받을 수 있는 대표적인 3가지 경우에 대해 알아보았는데요.
  • 결혼 또는 상속의 경우 특이한 경우에 해당되므로 이런게 있다 정도만 알아두시면 될 것 같습니다.
  • 중요한 것은 2주택을 구매한 경우 과연 어떻게 해야 비과세 혜택을 볼 수 있는지입니다.

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 [조건]

• 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 다음과 같습니다.
  • 종전 주택을 구매한 날로부터 1년 이후에 신규 주택을 구매한 경우
  • 신규 주택을 추가 구매한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도한 경우
• 여기서 중요한 점은 일시적 1가구 2주택 3년 이내라는 점 입니다.
  • 3년 이내에만 처음에 구매한 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다는 의미인데요.
  • 그럼 좀 더 구체적으로 정리해서 3년 이내는 어떠한 날짜 기준으로 계산을 하는 걸까요?
• 비과세 판단 기준일은 취득일 또는 양도일입니다.
  • 소득세법에 따르면 양도세 계산 시 보유기간 관련 정의는 다음과 같습니다.
  • 보유기간은 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다.
  • 그럼 과연 취득일과 양도일은 언제를 얘기하는 걸까요?
  • 계약을 체결한 날인지, 잔금은 청산한 날인지, 등기를 신청한 날인지 헷갈리실텐데요.
  • 취득일은 매매 잔금을 청산한 날 또는 등기를 접수한 날 중 빠른날을 의미합니다.
    • 쉽게 얘기해서 주택 구매 잔금을 입금한 날이 대부분 등기 접수일과 동일하거나 빠르기 때문에 취득일은 잔금 납부일로 보면 큰 무리가 없습니다.
  • 양도일 역시 잔금 대금을 지급 받은 날 또는 등기를 접수한 날 중 빠른 날을 의미합니다.
    • 소유권 이전 등기를 잔금 대금 전에 신청하지만 않았다면, 양도일 역시 잔금 대금 청산일이라고 보면 됩니다.
• 결론
  • 비과세 보유기간 산정 시 취득일과 양도일은 매매잔금 청산일 또는 소유권이전 등기 신청일 중 빠른날이며, 대부분 잔금 대금 청산일이 취득일 또는 양도일에 해당됩니다.
  • 취득일 = 양도일 = 매매 잔금 청산일

1가구 2주택 양도세

• 비과세 혜택을 받지 못할 경우 과연 양도세 얼마나 부과되는지 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
• 먼저 양도세 계산법 관련하여 기준이 되는 항목에 대해 알아보고, 과세표준별 세율에 대해 알아보도록 하겠습니다.
• 끝으로 비과세 양도세 비교하여 급매로 매매하는것이 이득인지 2주택 양도세를 납부하는 것이 이득인지 알아보도록 하겠습니다.

1가구 2주택 양도세 계산법

• 1가구 2주택 양도세 계산법 관련하여 알아보도록 하겠습니다.
• 먼저 양도세 계산시 적용되는 항목은 다음과 같습니다.
  • 취득가액
  • 양도가액
  • 필요경비
  • 취득일자
  • 양도일자
  • 조정대상지역 여부
• 과세표준 계산식은 다음과 같습니다.
  • 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 1차 과세표준
  • 1차 계산된 과세표준 값에 장기보육특별공제 금액과 인별공제 250만원을 차감합니다.
  • 장기보유특별공제는 주택을 보유한 기간에 따라 양도차익에 일정 비율을 차감해주는 것을 의미합니다.
  • 장기보유특별공제는 3년 보유기간 공제율 6% 이며 최대 10년 보유기간 20% 공제가 가능합니다.
    • 장기보유특별공제 보유기간 및 공제율
      • 3년 6% / 4년 8% / 5년 10%
      • 6년 12% / 7년 14% / 8년 16%
      • 9년 18% / 10년 20%
  • 1차 과세표준 – 장기보유특별공제 금액 = 최종 과세표준

1가구 2주택 양도세 세율

• 최종 계산된 과세표준 금액에 양도세 세율을 곱하면 최종 부과되는 양도세 계산이 완료됩니다.
  • 과세표준 × 양도소득세율 = 총 납부할 양도소득세
• 과세표준 금액에 따라 양도세 세율 및 누진공제가 다르며, 세부적인 현황 다음과 같습니다.

• 과세표준 금액에 양도세 세율을 곱하고 누진공제 만큼을 차감하면 최종 양도세 금액이 산정됩니다.
  • 최종 과세표준 × 양도세 세율 – 누진공제
  • 예를들어 과세표준 금액이 2억원인 경우 세율 38%를 곱하고, 누진공제 금액 1,994만원을 차감하면 됩니다.
  • 양도세는 국비 납부금액이며, 여기에 10%를 추가하면 지방소득세 금액까지 함께 산정됩니다.

1가구 2주택 비과세 양도세 비교

• 1가구 2주택 비과세 양도세 비교하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
• 대부분 2주택을 보유한 사람들이 비과세 혜택을 볼 것인지 향후 시세가 높아질 것을 기대하고 양도세를 납부할지 고민들이 많으실 겁니다.
• 결론부터 말씀드리면, 비과세 혜택이 왠만한 시세 상승보다 큰 효과가 있습니다.
  • 미래 시세라는게 내가 장담을 할 수 없으며, 주택이라는 성격상 매도가 원할 때 되지 않는 어려움 등이 있습니다.
  • 이러한 다양한 경우를 고민해봤을 때 매매만 된다면 3년 이내 매도하여 비과세 혜택을 보는 것이 가장 좋습니다.
  • 만약 양도세 납부를 각오하고, 시세 차익을 보려고 하는 경우에는 최대한 10년 가까이 보유하여 장기보유특별공제를 최대한 받는 것이 좋습니다.
• 비과세 양도세 비교를 하기 위해 가상의 값으로 양도세 계산한 내역을 먼저 보시겠습니다.
  • 취득 2억원 / 양도 2억원 / 보유기간 10년 등 가상의 조건으로 산정

• 만약 동일한 가격 4억원으로 양도를 한다고 가정하면, 무조건 비과세 혜택을 보고 매도하는 것이 좋습니다.
  • 양도세 계산을 해보면 대략 4천만원이 발생하므로, 비과세 만큼 혜택을 보기 위해서는 4.7억원 정도에 매도를 해야 비슷한 수준이 됩니다.
  • 쉽게 설명해서 3년 이내 4억원에 매도하면 비과세로 세금 납부금액이 없습니다.
  • 하지만, 3년 이후 4억원에 매도하면 세금이 약 4천만원 납부되므로, 비과세와 동일한 혜택을 보기 위해서는 약 4.7억원에 매도를 해야 비슷한 금액에 이득을 보게 됨을 알 수 있습니다.
• 결론은 단기간 내에 수천만원이 상승할 것을 기대하기 보다는 최대한 비과세 혜택을 보고 주택을 매도하는 것이 현명한