양도세 세율 및 누진공제 계산 정리

양도세 세율 및 누진공제 개념 그리고 양도세 계산 방법 정리했습니다. 양도소득세 기본세율 및 1가구 1주택 그리고 2주택 경우 양도소득세 세율에 대해 알아보도록 하겠습니다. 또한, 실제 주택 금액 및 매도금액 등을 예시를 들어 비교 설명해드리겠습니다.

양도세 뜻

• 양도세 뜻 그리고 누진공제 개념에 대해 먼저 알아보도록 하겠습니다.
  • 양도세란 개인이 갖고 있는 아파트, 땅 등을 다른사람에게 양도(판매) 하거나 분양권 권리 등을 이양할 때 발생하는 소득에 부과되는 세금을 의미합니다.
  • 양도세 부과대상은 우리가 익히 알고 있는 부동산 및 토지 주식 이외에도 파생상품 / 영업권 / 이용권 / 회원권 등에도 부과됩니다.

양도세 누진공제 뜻

• 양도세 세율 및 계산 방법을 알아보기에 앞서 양도세 계산 시 차감하는 누진공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
  • 누진공제란 양도세 계산 시 공제 즉 차감하는 금액을 의미합니다.
  • 누진공제가 도입된 이유는 과세표준 구간별 세율이 높아짐에 따라 역전 현상이 발생하는 부분을 없애기 위해 도입되었습니다.
  • 양도세 계산은 보통 다음 계산식에 의해 계산됩니다.
    • 과세표준 × 세율 – 누진공제
    • 하지만 실제로 양도세 계산은 과세표준 구간별 양도세를 구하고 결과를 모두 더하여 계산합니다.
    • 예를들어 과세표준이 8천만원인 경우 1400만원 만큼 양도세를 계산하고, 나머지 5000만원 양도세 계산, 나머지 1600만원 양도세 계산을 각각의 세율 곱하여 계산 후 더하게 됩니다.
  • 하지만 이러한 계산의 번거로움과 역전 현상 등을 해소하기 위해 미리 누진공제 금액을 계산해서 세율표 형태로 제공하고 있습니다.

1가구 2주택 비과세 조건 [비과세 양도세 비교]

양도세 기본 세율

• 양도소득세 기본 세율 먼저 알아보도록 하겠습니다.
• 양도소득세 세율 적용은 과세표준 구간별로 차등적용됩니다.
  • 예를들어 시세차익이 1400만원 이하인 경우에는 기본 세율 6% 적용되고, 누진공제 금액은 없습니다.
  • 반면 과세표준이 10억원 초과된 경우에는 기본 세율 45% 적용 후 6594만원 공제하여 양도소득세 계산하시면 됩니다.

1가구 1주택 양도세 세율

• 1가구 1주택 양도세 세율 관련하여 알아보도록 하겠습니다.
• 1가구 1주택 경우 최대 12억원 이하 주택까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
  • 다만, 2년 이상 보유한 경우에만 비과세 혜택이 부여되고, 2년 미만인 경우에는 양도차액 만큼 세율 적용을 받게 됩니다.
  • 1가구 1주택 보유기간별 세율 현황 다음과 같습니다.
    • 1년 미만 적용 세율 70%
    • 2년 미만 적용 세율 60%
    • 2년 이상 기본세율 적용

1가구 1주택 양도세 계산

• 1가구 1주택 양도세 계산 경우에 따라 몇 가지로 정리해보겠습니다.
  • 2년 이상 보유 12억원 이하
    • 비과세
  • 2년 이상 보유 12억원 이상
    • 기본세율 적용
    • 12억원까지는 비과세 해당되므로 초과분만큼 양도차익을 계산하여 양도세를 계산합니다.
    • 과세대상 양도차익 계산
      • 양도가액(A) : 매매 금액
      • 취득가액(B) : 취득 금액
      • 양도차익(C) : A －(B+필요경비)
      • 과세대상양도차익(D) : C×(A－12억원)/A
      • 과세표준 : 과세대상양도차익 – 250만원(인별공제)
      • 예를들어 5억원에 구매한 주택을 4년 보유 후 13억원에 판매한 경우 과세대상양도차익은 61,538,462원이 됩니다.
        • 장기보유특별공제 8% 적용하고 인적공제 250만원 차감하면 최종 과세표준 54,115,385원 됩니다.
        • 5400만원은 기본세율 구간으로 봤을 때 세율 24%에 해당되므로 최종 양도세 금액은 7,227,692원 정도나오며 여기에 지방세 10% 가산하면 됩니다.

1가구 2주택 양도세 세율

• 1가구 2주택 양도세 세율 상단에 작성한 기본세율과 동일합니다.
  • 다만, 2주택 경우 1주택 비과세 혜택이 없기 때문에 상당한 금액이 양도세로 부과될 수 있습니다.
  • 예를들어 앞서 예시를 들었던 5억 구매 13억 매도 시 양도세 계산 경우처럼 8백만원 정도 부과되는 것이 아닙니다.
  • 1가구 2주택 과세표준 10억원 이하 42% 세율이 적용되므로 대략 3억원 가량이 양도소득세 납부해야합니다.

• 1가구 1주택 경우 최대 12억원까지 비과세 혜택이 부여되므로 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
• 하지만 1가구 2주택 보유 중인 경우에는 최대한 3년 이내 기존 주택을 매도하셔서 양도세 혜택을 받는 것이 가장 합리적인 선택입니다.
• 취득가액과 매도가액이 모두 다르지만 3년 이후에 매도하여 양도세 만큼 시세가 오를거라는 확신이 없다면 웬만해서는 1주택은 매도하시기를 추천드립니다.