스트레스 DSR 계산 한도 변화

스트레스 DSR 계산 방법을 정리하여 한도 변화 구체적으로 정리했습니다. 우선 스트레스DSR이란 무엇인지 정리하고, 계산 방법 / 계산 예시 / 한도 변화 등을 구체적으로 정리했습니다. 끝으로 스트레스 dsr 대출 상품별 시행 시기 정리했습니다.

스트레스 DSR이란

• 스트레스 DSR이란 말 그대로 DSR 적용에 스트레스를 적용한다는 의미입니다.
• 기존에 적용되었던 DSR (보통 40%)에 추가로 스트레스 금리를 적용하여 대출 한도를 줄이는 정부 정책입니다.
  • 정부가 스트레스dsr 정책을 시행한 배경은 대출 진행 이후 금리가 상승하여 대출금 상환 부담 증가로 발생하는 다양한 문제들을 방지하기 위함입니다.
  • 발생할 수 있는 문제들로는 역전세에 따른 보증금 반납 지연, 대출금 상환 연채에 따른 부동산 경매 등이 꼽을 수 있습니다.
• 또한, 정부는 향후 금리 인하가 기대되고 있어 변동형 금리를 선호하는 최근 흐름을 파악하고, 고정금리 상품으로 선택하도록 유도하기 위해 스트레스 dsr 도입하게 되었습니다.

스트레스 DSR 뜻 & 계산 방법(한도 변화)

스트레스 DSR 계산 방법

• 스트레스 DSR 계산 방법을 알아보기 앞서 DSR에 대해 간단하게 설명하고 넘어가겠습니다.
• DSR이란 주택담보대출 또는 신용대출 시 적용되는 대출 규제로써 대출 한도를 결정짓는 가장 중요한 항목 중 하나입니다.
  • DSR은 보통 40%를 적용받게 되는데, 40%의 의미는 내가 1년에 벌어들이는 소득 대비 부채를 상환하는데 사용하는 금액의 비중을 의미합니다.
  • 예를들어 1년에 5천만원을 소득으로 번다고 가정할 경우 40% DSR 적용 시 연간 상환 가능한 범위 금액은 2천만원입니다.
  • 다시 말해 1년에 원금과 이자를 포함하여 2천만원 갚는 수준으로 대출하는 것을 허용한다는 의미입니다.
  • 2천만원은 한달로 계산하면 약 167만원 정도에 해당되는데, 보통 40년 만기 4% 금리 기준으로 약 4억원의 대출이 가능함을 의미합니다.

• 스트레스 DSR은 DSR 계산 시 적용되는 금리에 스트레스 금리를 가산하여 계산하는 것 입니다.
  • 스트레스 금리는 최소 1.5%에서 최대 3.0% 사이에서 결정되는데, 스트레스 DSR 금리 계산 방식은 다음과 같습니다.
  • 스트레스 가산 금리 = 과거 5년 최고금리 – 현재 금리(5월 / 11월 기준)
  • 계산된 스트레스 금리는 금리 형태가 변동형이냐 혼합형 또는 주기형이냐에 따라 가중치가 적용되어 반영됩니다.
    • 변동형 금리 : 스트레스 금리 계산 결과 100% 반영
    • 혼합형 및 주기형 금리 : 대출기간별 최대 10% ~ 100% 차등하여 적용
  • 즉, 스트레스 금리 적용 시 혼합형 또는 주기형 금리를 적용한 대출 상품을 우대하여, 적용되는 금리를 줄이겠다는 정부의 계산입니다.
• 결론을 정리하면 다음과 같습니다.
  • 스트레스 DSR은 스트레스 금리를 적용하여 금리를 높임으로써 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
  • 이때 혼합형 또는 주기형 금리를 적용한 경우에는 적용하는 스트레스 금리를 완화하여 대출 한도가 최소한으로 줄어들도록 유도하고 있습니다.

스트레스 DSR 계산 예시

• 스트레스 DSR 계산 예시 통해 설명드리겠습니다.
• 앞서 말씀드린 바와 같이 스트레스 DSR 계산 핵심은 바로 스트레스 금리 계산입니다.
• 참고로 정부는 스트레스 DSR 제도 정착의 페이스를 조절하기 위해 시기별 스트레스 금리 적용 비율을 차등하여 적용하기로 하였습니다.
  • 2024년 상반기 스트레스 금리 25% 적용
  • 2024년 하반기 스트레스 금리 50% 적용
  • 2025년 스트레스 금리 100% 적용
• 스트레스 DSR 금리 계산 예시
  • 2024년 기준
    • 과거 5년간 최고금리 5.64%
    • 최근 금리 5.04%
    • 5.64 – 5.04 = 0.6%
    • 단, 하한이 1.5%이므로 스트레스 금리 계산 결과는 1.5%입니다.
    • 이를 차등 적용 비율을 각각 적용해보면 2024년 상하반기 스트레스 금리는 다음과 같습니다.
      • 2024년 상반기 스트레스 금리 계산 결과 : 0.375%
      • 2024년 하반기 스트레스 금리 계산 결과 : 0.75%
  • 2025년 기준
    • 과거 5년간 최고금리 5.64%
    • 최근 금리 5.04%
    • 5.64 – 5.04 = 0.6%
    • 이때도 역시 하한이 1.5%이므로 스트레스 금리는 1.5%입니다.
    • 여기에 2025년 스트레스 금리 가중치 비율은 100%이므로 스트레스 금리는 변화없이 1.5%입니다.

스트레스 DSR 계산 한도 변화

• 이번에는 스트레스 금리를 적용하여 실제로 스트레스 DSR 계산에 따른 한도 변화 정리했습니다.
• 간편한 비교를 위해 연소득 5천만원 1억원 기준으로 적용하여 2024년 2025년 구분하여 정리했습니다.
• 대출 공통 조건은 30년 만기 주택담보대출 기준으로 정리했습니다.
• 2024년 상반기 스트레스 금리 0.375% 적용 시 대출 한도 변화 계산 결과

• 2024년 하반기 스트레스 금리 0.75% 적용 시 대출 한도 변화 계산 결과

연소득	적용 전	적용 후 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	3.02억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			3.12억원	3.17억원	3.23억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.20억원	3.23억원	3.26억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	6.04억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			6.24억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.40억원	6.46억원	6.52억원	6.58억원

• 2025년 스트레스 금리 1.5% 적용 시 대출 한도 변화 계산 결과

연소득	적용 전	적용 후 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	2.78억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			2.97억원	3.07억원	3.18억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.12억원	3.18억원	3.23억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	5.56억원
		혼합형	5년고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			5.94억원	6.14억원	6.35억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.25억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원

스트레스 DSR 시행 시기 정리

• 스트레스 DSR 적용 시기는 단계별로 차등을 적용하여 반영할 예정입니다.
  • 또한, 주택담보 뿐만 아니라 전세대출 / 신용대출 등도 함께 적용될 예정이니 관련 적용 시기 등을 참고하시기 바랍니다.
• 스트레스 DSR 시행 시기 정리

	1단계	2단계	3단계
시행시기	‘24.2월	‘24.6월(잠정)	‘24년 말(잠정)
은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등
2금융권	–	주택담보대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등